Mal angenommen, Sie haben einem Experten den Auftrag für eine Bewertung erteilt. Was berechnet er nun und was kann er Ihnen vorzeigen? Was bedeutet das für Sie? Bedenken Sie aber bei alledem: das Bewerten einer Liegenschaft ist keine exakte Wissenschaft, der errechnete Wert einer Immobilie muss nicht zwingend mit einem effektiv erzielbaren Preis für das Objekt übereinstimmen, der Markt spielt hier die übergeordnete Rolle. Es ist zudem entscheidend für welchen Zweck Sie die Schätzung benötigen (Schenkung, Verkauf, Interesse).

Jeder Experte wird von Ihnen zuerst die nötigen Unterlagen einfordern, die da sind: aktueller Grundbuchauszug, Situationsplan, aktueller Gebäudeversicherungsausweis, Planunterlagen, Baubeschrieb, Baukostenabrechnung und allenfalls Fotos des Objektes. Zusätzlich bei Stockwerkeigentum Begründungsunterlagen, Reglemente Beschlüsse & Abrechnungen inkl. Höhe des Erneuerungsfonds. Der Eigenmietwert wird in der Regel ebenfalls erfragt. Für Renditeliegenschaften kommen noch weitere Dokumente wie Mieterspiegel, Mietzinspotenzial etc. dazu. Ohne eine persönliche Besichtigung der Immobilie kann jedoch keine seriöse Schatzung erstellt werden!

 

Die Anlagekosten oder der Verkehrswert der Liegenschaft wird ermittelt aus den effektiv angefallenen Kosten für das Baugrundstück, die Umgebungsarbeiten und das darauf erstellte Gebäude, die Nebenkosten und Anschlussgebühren sowie den Finanzierungskosten. Diese Berechnung wird vor allem bei Neubauten angewendet.

 

Definition: „Der Realwert setzt sich zusammen aus dem Zeitwert oder Zustandswert aller baulichen Anlagen auf einem Grundstück, den Kosten für Umgebungsarbeiten, den Baunebenkosten sowie dem Landwert“. Dabei wird das Alter der Liegenschaft berücksichtigt, mit Altersentwertungen, nötigen Renovationen und allenfalls kosmetischen Anpassungen an den heutigen Standard.

 

Banken und Immobilienmakler verwenden diese Methode, auch hedonische Bewertungsmethode genannt. Aufgrund von statistischen Informationen bezüglich vergleichbarer Objekte, die in letzter Zeit gehandelt worden sind, wird der Wert bestimmt. Der Experte kann sich dabei einerseits auf die Macro- und Microlage des Objektes stützen, muss dann aber noch eine aktuelle Marktsituationsanalyse mit einfliessen lassen.

 

Der Marktwert einer Liegenschaft „ist jener Wert, der unter normalen Marktmechanismen, ohne Druck, innerhalb eines Jahres erzielt werden kann“. Die Kunst eines Experten ist es nun, entsprechend dem Ziel des Auftrages und unter Berücksichtigung der aktuellen Marktlage den Verkaufswert des Objektes festzustellen. Dieser bildet schliesslich die Grundlage für einen Maklerauftrag.

 

Lassen Sie sich deshalb von Ihrem bevorzugten Experten dessen Ausbildungszertifikat und/oder Referenzen vorlegen, um vor Überraschungen gefeit zu sein.